Der Begriff „Schimmel“ lässt sich nicht exakt definieren. Es ist vielmehr ein Sammelbegriff für Pilze und Bakterien, die auf Materialoberflächen erkennbar werden. Es sind rund 100.000 Schimmelpilzarten bekannt, die zu den Mikropilzen gezählt werden, wobei ca. 100 Arten dieser Schimmelpilze im Wohnbereich auftreten können. Die Schimmelpilze werden häufig nach ihrer Farbe oder dem Ort des Auftretens als „Schwärze-/Bläuepilze“ oder als „Keller-/Hausschwamm“ bezeichnet.

In der Wachstumsphase bilden Schimmelpilze Zellfäden, die meist farblos und daher unsichtbar sind. Die Vermehrung erfolgt durch sehr widerstandsfähige Sporen, die schon durch geringe Luftbewegungen von den Pilzfruchtkörpern abgelöst werden und dann in hoher Konzentration in der Raumluft vorhanden sind. Hierdurch entsteht meist auch der typisch modrige Pilzgeruch. Schimmelpilze wachsen auf allen organischen Substanzen (Tapeten, Silikon, Fensterrahmen, Teppichböden etc.).

Das Schimmelwachstum im Innenraum wird durch drei Faktoren bestimmt:

• Feuchtigkeit
• Nährstoffangebot
• Temperatur

Für eine erhöhte (Luft-)Feuchtigkeit in der Wohnung können sowohl bauseitig bedingte Mängel als auch das Nutzungsverhalten ursächlich sein.

Als sogenannte technische oder bauseitig bedingte Einflüsse kommen in Betracht:

• Wärmebrücken bzw. mangel-/schadhafte Wärmedämmung
• unzureichende oder fehlende Lüftungs- und Heizmöglichkeiten
• undichtigkeitsbedingte Durchfeuchtungen (z.B. durch defekte Dächer, Wassereintritt nach Rohrbrüchen)
• Neubaufeuchte

Als nutzungsbedingte Einflüsse sind zu nennen:

• unzureichendes Lüften
• nicht ausreichendes Heizen
• Raum-Luft-Verbund zw. Räumen unterschiedlicher Raumtemperatur (z.B. das nicht beheizte und stets geschlossene Schlafzimmer)
• Möblierungsfehler
• eine nachträgliche Veränderungen der
• Baukonstruktion (z.B. Verkleidung der Decken mit Kunststoff-Platten)

Der Schimmelpilz braucht insbesondere Feuchtigkeit, um gedeihen zu können. Meist ist jedoch unbekannt, wie viel Feuchtigkeit bei normaler Nutzung in Innenräumen entsteht. Bei einem 4-Personen-Haushalt mit 2 Erwachsenen und 2 Kindern werden durch die Wohnprozesse (Duschen, Waschen, Wäschetrocknen, Kochen, Tiere, Pflanzen, Aquarien usw.) zwischen 15 und 30 l Wasser täglich verdunstet. Allein im Schlaf wird von einer erwachsenen Person pro Nacht über ihre Haut und Atemluft bis zu etwa einem Liter Feuchte in Form unsichtbaren Wasserdampfes abgegeben. Um 10 kg Wasser aus Innenräumen abzuführen, müssen ca. 3.000 kg Luft bewegt werden, d. h. der Luftinhalt der Innenräume müsste im Mittel etwa 7 mal täglich vollständig ausgetauscht werden, um unerwünschte Feuchtigkeit abzutransportieren.

(Quelle: DMB)

Schimmel und Feuchtigkeitsschäden stellen grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar. Mieter haben dann ein Recht zur Mietminderung, wenn sie den Schimmel nicht verursacht haben. Für die Aufklärung der Ursachen von Feuchtigkeitsschäden und Schimmel ist der Vermieter veranwortlich.

Für die Ursachenaufklärung gelten folgende Grundsätze: Zunächst muss der Vermieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und dass der Zustand der Fenster und Türen sowie der Zustand der Heizung keinen Einfluss auf die Mängel ausübt.

Erst wenn der Vermieter bewiesen hat, dass die Schadensursache im Bereich des Mieters gesetzt worden ist, muss sich der Mieter umfassend entlasten. Ist die Verursachung für den Feuchtigkeitsschaden bzw. Schimmelbefall nicht aufzuklären, so geht dies zulasten des Vermieters (vgl. Blank in:Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 538 Rn 52 ff. m.w.N. aus der Rspr).

Auch wenn das Gefährdungspotenzial für Schimmel mit der Bauweise des Gebäudes zusammenhängt, die zur Zeit des Baujahres üblich war und den damaligen Regeln der Technik entsprach, hat der Mieter grundsätzlich ein Recht auf eine gesundheitlich unbedenkliche Wohnung (vgl. BayOblG NZM 1999,899). Damit hat der Vermieter die Wohnung in Hinblick auf Art. 2 GG auch nach den aktuellen Grenzwerten von gesundheitsschädigenden Einwirkungen freizuhalten (vgl. BayOblG NZM 1999,899).

Gericht: Amtsgericht Köln, Urteil vom 07.10.2014 - 211 C 446/13

Drei bis viermal Lüften kann dem Mieter zugemutet werden!

Das Landgericht Frankfurt hat mit Urteil entschieden, dass einem Mieter eine drei- bis viermalige Lüftung der Wohnung am Tag zugemutet werden kann, wenn die Ursache des Schimmelbefalls an der unzureichenden Lüftung des Mieters liegt.

Drei bis viermal Stoßlüften

"Anders als das Amtsgericht hält die Einzelrichterin das Stoßlüften 3 bis 4 mal täglich auch für einen berufstätigen Mieter nicht für unzumutbar. So kann morgens vor Verlassen des Hauses 1 bis 2 mal gelüftet werden, dann am Nachmittag nach Rückkehr von der Arbeit und am Abend", so das Gericht in seiner Urteilsbegründung. 

Rechtsgrundlagen:
§ 535 Abs 1 BGB

Gericht:
Landgericht Frankfurt, Urteil vom 07.02.2012 - 2-17 S 89/11

LG Frankfurt
Rechtsindex - Recht & Urteil